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Les servitudes de jours et de vues

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Les jours et les vues


Les dispositions légales :

- Art. 675 c.c. : L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
- Art. 676 c.c. : Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront 1 décimètre [...] d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant.
- Art. 677 c.c. : Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres [...] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à 19 décimètres [...] au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
- Art. 678 c.c. : On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres [...] de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.
- Art. 679 c.c. : On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a 6 décimètres [...] de distance.
- Art. 680 c.c. : La distance dont il est parlé dans les deux articles pré¬cédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des
deux propriétés.
- Art. 680bis c.c. : Les limitations légales imposées aux voisins par la présente section ne sont pas applicables aux propriétés situées le long de voiries publiques et chemins de fer qui appartiennent au domaine public.

Notion de jours et de vues

- Les jours, appelés parfois jours de souffrance ou de tolérance, sont des ouvertures, des fenêtres destinées seulement à laisser passer la lumière et non l'air. Ils sont "à verre dormant", c'est à dire munis d'un verre fixé dans un châssis qui ne peut pas être ouvert.
- Les vues permettent au contraire le passage de l'air aussi bien que de la lumière, ce sont des fenêtres susceptibles d'être ouvertes, et d'où par conséquent le regard peut librement porter sur la propriété d'autrui (Ex. : on y assimile les balcons, les terrasses avec accès, les toits construits en forme de plateforme…)

1. Notion et conditions d'établissement des jours et des vues

Article 675 à 680 bis du Code civil.
Il s'agit de servitudes établies par loi dans l'intérêt de la collectivité.
Ces dispositions ont pour objectif d'éviter des troubles qu'une curiosité intrusive pourrait causer dans la vie privée des voisins.
Elles ne sont donc pas applicables lorsque l'ouverture donne immédiatement sur le domaine public, et sur des murs pleins (art. 680 bis).
Toutefois, ces servitudes constituent plus des limitations au droit de propriété, que de véritables servitudes.
Une servitude est une charge d'un fonds au profit d'un autre fonds impliquant un transfert d'activité économique au sens large.

1. Notion et conditions

Une habitation isolée peut être percée d'autant de jours ou de vues qu'il plaît à son propriétaire.
Mais en cas de proximité et surtout de contigüité de propriétés, il y a une présomption de nuisances et de troubles de voisinage, lorsque les distances ne sont pas respectées.
La sagesse naturelle nous dit-elle pas qu'il faut toujours savoir garder ses distances ?
Ainsi, ce qui est souvent vérifié dans les relations humaines l'est aussi quant aux distances à maintenir entre certains biens.
Les rédacteurs du Code civil ont prévu des dispositions assez précises quant à la création de jours et de vues sur le fond voisin.
Diverses considérations expliquent la réglementation des jours et des vues, notamment afin de prévenir les animosités et les fâcheries entre voisins.

Ainsi, la présence d’ouvertures dans les murs séparatifs peut susciter des nuisances visuelles et porter ainsi atteinte à l'intimité du fonds voisin. Il faut également éviter des jets d’objet.
Il arrive également que la contiguïté d’une fenêtre de cuisine dégage des odeurs dérangeantes.

Le législateur s’est donc préoccupé de fixer des distances que chaque voisin doit maintenir dans l’établissement de telles ouvertures situées à la limite immédiate de la limite séparative.
A défaut de respecter ces distances, il existe une présomption de nuisances, et le voisin pourra demander légitimement la suppression des jours et des vues irrégulières, sans pour autant apporter la preuve d'un préjudice.
Jugé que, si la vue droite illégale ne cause aucun inconvénient aux voisins, ceux-ci gardent néanmoins le droit de demander la suppression de la vue irrégulière (Cour d'appel de Liège, arrêt du 8 juin 1983).
Mais même quand les jours ou les vues ont été pratiqués conformément aux restrictions légales, le voisin conserve tous les attributs de sa propriété et peut par conséquent bâtir à la limite de son fonds, quitte à masquer entièrement les jours et les vues. Le voisins peut également acquérir la mitoyenneté du mur joignant immédiatement son fonds, et faire supprimer toutes les ouvertures qui le gênent.

La réglementation des jours et des vues est générale, c'est-à-dire qu'elle est applicable à toutes les propriétés privées, dans les villes et campagnes.
Seuls les terrains dépendant du domaine public sont soustraits à la protection légale.
La voie publique n'est en effet pas un "voisin" au sens des articles du Code civil, et les limitations apportées au droit de propriété par ces servitudes légales ne se justifient pas à son égard (J. Hansenne).

La réglementation légale concernant les jours et les vues, varie suivant que le mur séparatif est mitoyen ou non.

Dans le cadre d’un mur mitoyen, une fenêtre ou tout autre percement ne peut être établi que si les deux copropriétaires du mur se sont mis d’accord sur ces nouvelles dispositions.
A défaut d’accord, il devra s’abstenir de toute ouverture.
Mais, cette règle ne s'applique pas aux parois translucides et non transparentes d'un mur (Cfr. Banques de jurisprudence).

Dans le cadre d’un mur privatif et donc non-mitoyen, le propriétaire devra respecter les distances telles qu’elles sont reprises par les dispositions des articles 675 à 680 bis du Code civil.
Concernant les jours, la hauteur exigée est de 2,60 mètres au rez-de-chaussée et de 1,90 mètres aux étages supérieurs. A cette hauteur, le législateur a estimé que les ouvertures sont moins indiscrètes, et permettent difficilement de jeter un regard chez le voisin.
A défaut de respecter ces hauteurs, il existera une présomption de nuisance, et le voisin pourra obtenir la suppression des ouvertures sans aucune justification.
Là également, ces exigences de hauteur ne s'appliquent pas aux parois translucides et non transparentes que la jurisprudence (Belge et Française) a soustrait aux conditions des articles 676 et suivants du Code civil.

Si des ouvertures ont été réalisées régulièrement par le propriétaire du mur séparatif, le voisin conserve néanmoins le droit de bâtir sur son fonds, même si les ouvrages masquent l'ouverture.
En principe l'existence d'ouvertures régulièrement établies n'impose au voisin aucune restriction à son droit de propriété. Il n'en serait autrement que si celui qui a établi l'ouverture bénéficiait d'une servitude active de vue qui pourrait résulter d'un titre, de la destination du père de famille ou de la prescription. Toutefois, cette prescription ne pourra résulter que par une possession prolongée établie dans certaines conditions, de publicité notamment (publique), caractérisant une véritable possession utile (non équivoque) et exclusive du bénéfice d'une simple tolérance.
D'autre part, la jurisprudence exige que l'ouverture irrégulière empiète sur le fonds du voisin sans opposition de celuci pour la création d'une véritable servitude active.

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