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Les troubles de voisinage


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Notion de troubles de voisinage

Le droit de propriété n'est pas absolu (art. 544 c.c.).
Si la propriété était un droit absolu, ou il est possible de tout faire, la proximité et la contiguïté du voisinage, ferait que notre environnement dans lequel nous vivons, deviendrait impossible.

La théorie des troubles de voisinage se base sur les dispositions de l'article 544 du Code civil qui permet de tenir un propriétaire ou l'occupant des lieux responsable des dommages causés par lui à son "voisinage".
Depsui un arrêt de la Cour de cassation, il n'est pas tenu de prouver une faute quelconque dans le chef du responsable des nuisances, mais également l'omission (Cass. Arrêt du 7 décembre 1992).

Mais si toute activité humaine exercée sur un fonds est susceptible de générer des troubles et des gênes pour le voisinage, il faudra toutefois établir une distinction entre les inconvénients normaux que chacun se doit de supporter, et les troubles excessifs, c'est à dire qui dépassent la limite des inconvénients normaux de voisinage.

L'objectif de la théorie des troubles de voisinage, est justement de trouver cette limite à ce droit de tout faire, afin de permettre un développement harmonieux des relations entre voisins.
La réparation d'un tel trouble se réalise en principe par une indemnité compensatoire allouée par le Juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de compensation sur la base de la théorie des troubles de voisinage, de déterminer le point de rupture de l’équilibre entre voisins, lequel doit s’apprécier en fonction d’un environnement concret et d'une situation préexistante.

La théorie des troubles de voisinage est un mécanisme juridique établi sur base de la théorie des équilibres des droits entre des propriétés. Elle est destinée à rétablir une égalité préexistante mais rompue entre propriétés voisines. Cette rupture d'équilibre ne peut se concevoir qu'en comparaison avec une situation antérieure.
Il n’est toutefois pas exigé, pour que la théorie des troubles de voisinage s’applique, que les fonds soient contigus. La notion de voisinage s’entend d’une proximité suffisante pour qu’un événement se produisant sur un fonds puisse avoir sur l’autre une répercussion directe, tel le bruit (Affaire des riverains de Zaventem).
Cette proximté est également laissée à la sagesse du Tribunal.Il est donc possible de prendre en compte des fonds qui se situent dans un environnement proche. Il appartient au juge d'établir souverainement cette limite.

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2. Arsenal législatif

"Le code civil de 1804 ne s’est pas spécialement préoccupé de la matière des troubles de voisinage, et c’est donc en vain que l’on a cherché une solution propre aux conflits entre voisins résultant des utilisations différentes, voire incompatibles, que ceux-ci font de leur bien.

Il y a certes les articles 1382 et suivants, mais l’étirement de la notion de faute que requiert la solution, par ce moyen, de certains conflits, a des limites (…):
Monsieur Jean-Marie Chandelle « La réparation du dommage en matière de troubles de voisinage » :

S’il offre des solutions particulières à des problèmes limités (…), le Code est muet quant à la solution à donner aux troubles entre voisins qui sont provoqués par la jouissance non-fautive…"

Tout le monde est d'accord pour admettre que les troubles excessifs, même trouvant leur origine dans un fait non fautif, doivent faire l'objet de sanction.

Même S'il existe dans notre arsenal juridique quelques dispositions permettant de limiter les troubles de voisinage (disposition des vues et des jours, droit de la mitoyenneté, distances des plantations), c'est quelques cas précis (articles 640, 678 du code civil, article 35 du Code rural).

La cour de cassation, dans deux arrêts rendus le 6 avril 1960, à trouver le fondement juridique aux troubles excessifs de voisinage.

Vous pouvez lire ces deux décisions, dans nos banques de données de jurisprudence.
Le fondement juridique repris par la cour de cassation est l'article 544 du Code civil, qui reconnait à tout propriétaire le droit de jouir normalement du bien qu'il possède.

La théorie des troubles de voisinage est également appelée la théorie de l'équivalence des droits : les propriétaires voisins ayant un droit égal à la jouissance de leur propriété, une fois fixés les rapports entre les propriétés voisines, compte tenu des charges normales du voisinage.
L'équilibre ainsi établi doit être maintenu entre les droits respectifs des propriétaires.

En conséquence, le propriétaire qui, par un fait non-fautif rompt cet équilibre en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation rétablissant l'égalité rompue.

Avant ces deux arrêts du 6 avril 1960 les cours et tribunaux se bornaient à appliquer le droit commun de la responsabilité civil aux troubles de voisinage.

La faute consiste soit en la violation d’une disposition légale précise (p.ex. le non respect d’une disposition en matière d’aménagement du territoire, et non respect des distances des plantations), soit à un manquement à l’obligation générale de prudence.

Ainsi, commet une faute le propriétaire qui néglige de prendre les précautions nécessaires pour éviter des désagréments excédant la mesure normale des obligations de voisinage.

Par cette jurisprudence, la victime devait établir la faute, le dommage qu'elle subissait et le lien de causalité entre la faute et le dommage.

Confronté à de nombreuses demandes concernant des faits ou des comportements non-fautifs, la Cour de cassation a été amenée à sanctionner l’auteur de troubles causés par des agissements non-fautifs, sur base de la théorie de l'équilibre des droits.

Ainsi, en cas de troubles de voisinage, il peut exister deux actions autonomes :


- une action sur base de l’article 1382 pour des faits fautifs.
- une action sur base des dispositions de l’article 544 du C. civil pour des agissements non fautifs.
- une action sur base de l'article 16 de la Constitution, concernant l'égalité des citoyens devant les charges publiques (travaux publics)

Ainsi, la victime d’une nuisance en raison d’un comportement fautif d’un voisin, aura la possibilité d’introduire la procédure aussi bien sur base de l’article 544 du code civil que sur base des articles 1382 et 1383 du C. civil.

Toutefois, lorsqu'il y a faute et que celle-ci n'est pas contestée, l'action sur base du droit commun de la responsabilité sera préférée, puisqu'elle permet la réparation intégrale du dommage, alors que l'action sur base des dispositions de l'article 544 du code civil permet une indemnité compensatoire uniquement pour les troubles qui excèdent les inconvénients ordinaires.

Ajoutons également, que les articles 544 et 1382 du Code civil ne s'excluent pas. Le juge peut très bien condamner le propriétaire de l'immeuble voisin au paiement d'une indemnité compensatoire en raison d'un trouble dépassant les inconvénients ordinaires du voisinage, mais également l'architecte ou/et l'entrepreneur sur base du droit commun de la responsabilité.

Rappelons que l'entrepreneur comme l'architecte, n'étant pas voisins propriétaires, ne pourront jamais être condamnés sur base d'une rupture d'équilibre, mais cependant ils pourront devoir garantir le propriétaire bâtisseur, tenu de l'indemnité compensatoire, dans la mesure où leurs fautes lors de la construction du bâtiment, entrainent pour le propriétaire l'obligation de payer une indemnité compensatoire (Cfr. Cour de cass Arrêts du 29 mai 1975 et du 24 avril 2003).

Dans le cadre d’agissements non-fautifs, le juge appréciera souverainement si le comportement causant une nuisance, excède les inconvénients normaux de voisinage.

Le principe de l’article 544 C.civil est que chaque voisin a un droit égal à la jouissance de son bien, compte tenu de l'environnement et compte tenu des charges normales du voisinage. Le tribunal de Nivelles a rappelé : "que le citadin qui décide d'aller s'établir dans le voisinage immédiat d'une exploitation rurale accepte par là les inconvénients ordinaires de la proximité immédiate de cette exploitation à coté de laquelle il a délibérément choisi de s'installer".

Concernant les sanctions, la doctrine établi une distinction entre une action fondée sur l’article 1382 du C. civil et l’action fondée sur l’article 544 du C. civil.


- Pour la première action, elle donne droit à une réparation intégrale du dommage, en raison d'une faute commise. La réparation sera une remise dans à l'état antérieur ;
- Dans le cadre de l'action sur base de l'article 544 C.civil, elle ne donne droit qu’à une indemnisation de l’excès de dommage, c’est-à-dire ce qui dépasse les inconvénients normaux et ordinaires, en raison d'une rupture d'équilibre établie par un acte non-fautif, tout en laissant la place à des solutions diverses : soit une compensation, soit une astreinte jusqu’à la fin du trouble, soit un nouvel aménagement des lieux, soit la suspension de la cause du trouble excessif...

La victime a droit à une juste et adéquate compensation rétablissant l'équilibre rompu;
Ainsi, lorsque le trouble a été causé par un fait non fautif, en l'occurrence une nuisance sonore (batterie), la juste et adéquate compensation rétablissant l'équilibre rompu, ne peut consister en l'interdiction absolue de ce fait, même si, l'interdiction absolue est la seule manière de rétablir l'équilibre rompu (cass.14 décembre 1995).


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3. Quels sont les faits susceptibles d’entraîner l’application de la théorie de voisinage ?

il est admis tant par la doctrine que la jurisprudence majoritaire que le trouble anormal n'implique pas que le trouble soit dû à l'aménagement d'un bien immobilier (la construction).
Ainsi, le trouble peut avoir pour origine une simple activité (indusrielle, p.ex.).

Depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 7 décembre 1992, ont reconnaît qu’un trouble peut être causé par une activité développée sur le fonds voisin ou à partir du fonds voisin, qu'un fait positif ou même une omission (telle l’absence de dressage d’un chien) peuvent être susceptibles de créer un trouble anormal.
L'aménagement d’un mur séparatif, des jours et des vues, même réguliers, sont également susceptibles de créer des troubles de voisinage.

La jurisprudence a retenu comme troubles excessifs de voisinage les faits suivants :


- le tapage nocturne résultant de l’exploitation d’un café ;
- l’utilisation d’un instrument de musique comme la batterie ;
- l’utilisation excessive d’un appareil de radio ;
- la détention de chiens de garde bruyants et dangereux ;
- l’installation de huit à dix ruches dans un jardin ;
- la présence d’un chenil contenant un trop grand nombre de chiens.
- dégâts provoqués par des travaux d'élargissement de la voirie
- poussières, odeurs, vibration, infiltration d'eau.

D'autre part, le trouble doit être né et actuel.
Ainsi, la possibilité d’un risque ne doit pas être retenu.
Toutefois, le Tribunal de 1ère Instance a considéré dans un jugement du 21 décembre 2001, que s’il n’existe pas de certitude scientifique au sujet du caractère nuisible ou inoffensif de crainte et de menace pour la santé, la présente d’une antenne gsm doit être considéré comme un trouble de jouissance.

La victime doit nécessairement démontrer que son dommage a été causé par le fait du voisin usant de son fonds.

Pour qu'il y ait matière à application de la théorie du trouble de voisinage, il faut que soit apportée la preuve :.


- d'une rupture d'équilibre entre des biens voisins;
- de l'imputabilité de cette rupture à la personne à laquelle compensation est demandée..

Cette imputabilité n'exige pas la preuve d'une faute au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil mais seulement d'un fait, d'un comportement ou d'une omission attribuable au propriétaire voisin ou au détenteur d'un attribtut du droit propriété et qui soit la cause du dommage anormal.






- trouble de voisinage (article 544 et 1382 du Code civil) et aggravation de la servitude conventionnelle : Si le dommage est la conséquence fautive, ce dernier peut être sanctionné sur pied des articles 1382 et 1383 du Code Civil. En l'absence de faute, une action peut être introduite sur base de l'article 544 du Code Civil en raison des nuisances, à savoir un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage.
S'il y a cumulativement nuisance et dommage en raison d'un comportement fautif, la procédure peut être introduite aussi bien sur base de l'article 544 du Code civil que 1382 et 1383 du même code (JJP, 1992, p. 172).

Justice de paix de Halle, Jugement du 29 janvier 1992 (11).
Juge : M. R. Vanheghen.

- Acte de base - GSM : Lorsque l'acte de base stipule que "tous les travaux ou transformations qui ont une influence sur le style ou l'harmonie de l'immeuble" , ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité, ceci vaut pour le placement d'une antenne de GSM sur le toit de l'immeuble à appartements. La disposition de l'acte de base qui ne requiert pas l'unanimité pour l'installation d'une antenne de télévision, ne peut être appliquées par analogie à une antenne de GSM.
La décision de placer une antenne de GSM ne peut être considérée comme une intervention du syndic au sujet de l'utilisation, de l'administration ou de la jouissance des parties communes.
Il n'existe pas encore de certitude scientifique au sujet du caractère nuisible ou inoffensif des antennes de GSM. Ceci n'empêche pas que le sentiment d'insécurité, le sentiment subjectif de crainte et de menace pour la santé, doit être considéré comme un trouble de jouissance.

Tribunal de 1ère Instance de Bruge. Jugement du 21 décembre 2001 - RGDC, 2002, p. 306.

- Troubles de voisinage et force majeure : L'article 544 du Code civil permet d'engager, non seulement la responsabilité d'un propriétaire, mais également celle de toute personne qui, en raison d'un droit personnel ou réel accordé par le propriétaire, dispose à l'égard dudit bien l'un des attributs de droit de propriété.
Une telle responsabilité, si elle est indépendante de toute notion de faute dans le chef de l'auteur du trouble, suppose néanmoins un fait volontaire dans le chef de celui-ci, le dommage devant être consécutif à l'exercice du droit de propriété ou d'un de ses attributs, par le débiteur.
La responsabilité du propriétaire ou du titulaire d'un des attributs de la propriété ne peut être mise en cause lorsqu'il est totalement étranger à l'acte fautif, qui a eu lieu à son insu et sans que l'on puisse, d'aucune manière, lui en imputer l'initiative – force majeure (www.cass.be).

Tribunal de 1ère instance de Bruxelles,
Jugement 17 octobre 1997 (23)

- Troubles de voisinage et bail à loyer : Il n'appartient pas au tribunal, à peine de bouleverser l'économie du contrat, de modifier l'équilibre des obligations auxquelles chacune des parties s'est engagée et des droits dont chacune d'elles a, par convention, entendu se prévaloir : l'accord des parties sur la dérogation aux obligations mises à charge du bailleur par les articles 1719 et 1720 du code civil mettant à sa charge l'obligation de délivrer la chose louée en bon état de réparation et et d'entretenir celle-ci constitue un élément essentiel du contrat au même titre que l'accord sur le montant du loyer.
Il appartient au bailleur qui postule la résiliation du bail en invoquant des troubles de jouissance provoqués par ses locataires d'en établir non seulement la réalité actuelle mais également la gravité, laquelle pourrait seule justifier cette résiliation.
Aux termes de l'article 6 de la section insérée dans le code civil par la loi du 20 février 1991, l'adaptation du loyer au coût de la vie ne s'opère qu'après que le bailleur en ait fait la demande écrite et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande (JLMB 1994 p.358).
Tribunal de 1ère de Bruxelles, Jugement du 8 décembre 1993.

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