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Les baux


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Le bail à loyer

Dispositions légales :

- Articles 1708 à 1762 bis (droit commun);
- Loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale.

Le droit de location : Aux termes de l'article 1713 du Code civil : "On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles".
Tous les biens peuvent être donnés en location sous réserve d'être dans le commerce. Ne peuvent donc être loués les biens dépendant du domaine public et les biens qui font l'objet d'usage et d'habitation ainsi les biens consomptibles. Quel que soit le type de contrat de bail, il devra respecter les dispositions de l'article 1709 du code civil : "Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".

- Bail de résidence principale : Article 1er, §1er(L. 20/02/1920). La présente section s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale (...).
La présente section s'applique également si l'affectation des lieux loués à la résidence principale se fait en cours de bail avec l'accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord (...)"
§2. "La présente section n'est pas applicable lorsque le contrat par lequel le logement est accordé au preneur est l'accessoire d'un contrat principal relatif à la fonction ou à l'activité du preneur"
§3. la présente section n'est plus applicable des que prend fin l'affectation du bien loué à la résidence principale".

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- Bail à loyer – Bail de résidence principale – Résiliation pour occupation personnelle – Preuve de la non-occupation à charge du preneur – Devoir de collaboration du bailleur – Occupation partielle : Le seul fait, pour le locataire, d’avoir remis les lieux au bailleur avant l’expiration du préavis ne suffit pas à considérer que le contrat aurait pris fin de l’accord des parties.
Il appartient au preneur de prouver par toutes voies de droit que le bailleur n’a pas réalisé l’occupation personnelle annoncée.
Toutefois, le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration de la preuve.
L’occupation peut n’être que partielle et il ne doit pas nécessairement s’agir de la résidence principale de l’intéressé (J.L.M.B., 2016/38, p. 1809)
Justice de paix de Fontaine-l'Evêque, Jugement du 26 janvier 2016


- Bail - arriérés de loyers – termes et délais – clause de résolution automatique du bail en cas de non-paiement d’une échéance – art. 1184 et 1762bis du Code civil : Lorsque le juge condamne au paiement d’une somme due à titre d’arriérés de loyers en autorisant des termes et délais à respecter «en sus du loyer à échoir», il ne peut prononcer la clause subsidiaire de résolution du bail en cas de non-paiement d’une échéance future, puisqu’alors cette résolution concernerait, pour partie, des manquements futurs et que le juge se priverait de la possibilité d’apprécier la gravité du manquement contractuel à la date de sa survenance.
Au surplus, l’insertion d’une telle clause dans le contrat serait contraire à l’article 1762bis du Code civil dans lequel il est explicitement précisé qu’en matière de convention de bail de biens immeubles, la clause résolutoire expresse est réputée non écrite (J.J.P., 5-6/2017, p. 292).
Justice de paix de Charleroi, Jugement 27 avril 2016