BANQUES DE JURISPRUDENCE

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- L'adaptation des statuts : Notre service juridique possède une véritable expertise dans les mises en conformité des statuts.
Fort de notre expérience, nous pouvons vous proposer un tarif équilibré en fonction de l'importance de votre copropriété.
Pour les petites copropriétés (4 à 12 appartements), le tarifs est fixé à 550 euros HTVA (TTC). Pour les plus grandes copropriétés, contactez-nous.

Rappel :
- L'article 19,§2 de la loi du 2 juin 2010 précise que le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale :
- une version de l'acte de base existant;
- le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur adaptés aux articles 577-3 à 577-14 du Code civil.
Pour en discuter, contactez-nous : copropriete.juris@skynet.be ou Tél. 0485 96 62 14.

JURISPRUDENCE RECENTE

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- Vente d'un bien immobilier - Formation - Formation par voie électronique - Aspect juridique des services de la société de l'information : Un simple échange des consentements n'est plus suffisant pour former valablement le contrat de vente d'un bien immobilier.
Dans ce domaine, la loi impose des exigences de formes spécifiques - comme l'illustre l'article 101 du décret flamand relatif au sol -, en sorte qu'il s'agit plutôt d'un contrat solennel.
Les articles XII. 15 et XII. 16 du Code économique interdisent que la vente d'un bien immobilier se réalise par voie électronique. Par conséquent, les courriels ne peuvent servir à démontrer l'existence de ce contrat. Il ne peuvent pas davantage constituer un commencement de preuve par écrit. (RGDC 218/2 - p.71)
Antwerpen 19 décembre 2016

- Dommage - Perte d'une chance - Indemnisation - Etendue : La perte d'une chance réelle d'obtenir un avantage ou d'éviter
un préjudice, est prise en considération pour l'indemnisation si la faute est la conditio sine qua non de la perte de cette chance. L'existence d'une chance ne requiert aucune certitude quand à la réalisation du résultat espéré.
Le préjudice peut obtenir la réparation de la perte d'une chance, même s'il n'est pas certain que, sans la faute, le résultat espéré aurait été obtenu.
En cas d'indemnisation de la perte d'une chance d'obtenir un avantage ou d'éviter un préjudice, seule la valeur économique de la chance perdue est prise en considération pour le calcul de l'indemnisation. Cette valeur ne peut consister dans le montant total du préjudice finalement subi ou de l'avantage perdu (RGAR 2016, 15254).
Cour de cassation, Arrêt du 15 mai 2015

- La décision de refus de l'assemblée générale de se désolidariser du chauffage central : Il appartient à l'assemblée générale et à elle seule de statuer sur toute modification dans le fonctionnement du chauffage commun. Il n'est dès lors pas possible pour un copropriétaire d'obtenir du juge, alors que l'assemblée générale a rendu une décision de refus sur ce point, qu'il l'autorise à se désolidariser du chauffage commun au profit d'un système de chauffage privatif. L'assemblée générale est souveraine sur ce point.
Dans la même veine, le copropriétaire auquel l'assemblée générale a refusé l'autorisation de faire de nouvelles constructions dont il jouirait seul (une chambre sur le toit et une véranda sur la terrasse) ne peut obtenir la réformation de cette décision qui n'est en rien abusive. L’abus de droit n’a pas été retenu.
Si les caves sont des éléments privatifs et que les copropriétaires se les disputent, il n'appartient pas à l'assemblée générale de les départager (RCDI 2016/1-32).
Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 10 juin 2015.

- Bail – bail de résidence principale – bail de courte durée – prolongation du bail à l’issue de la durée de trois ans – sûreté personnelle (caution) – effet de la prolongation du bail sur la sûreté – maintien de la sûreté : L’article 2015 du Code civil, aux termes duquel «le cautionnement ne se présume point; il doit être exprès et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté», ne trouve pas à s’appliquer dans le cas d’un bail de courte durée prolongé par l’effet del’article3,§6,al.5,delaloidu 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, dans la mesure où, lors de la conclusion du bail de courte durée, le bail prolongé existe déjà en germe possiblement pour une durée de neuf ans, de telle sorte que la personne qui fournit sa caution doit être consciente que celle-ci est susceptible de sortir ses effets au- delà de l’échéance convenue initialement dans le bail. (J.J.P., 2016, P. 75).
Justice de paix d'Anderlecht, Jugement du 8 juillet 2015

Louage de choses — Bail commercial — Fin (congé. renouvellement. etc) — Demande de renouvellement — Loyer — Condition — Conséquence
Une demande de renouvellement d’un bail commercial moyennant un loyer dérisoire ne satisfait pas à la prescription de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux. (L. sur les baux commerciaux, art. 14) (Pas., 2016, p. 1007).
Cour de cassation, Arrêt du 29 avril 2016

La copropriété forcée

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Chronique observations

Vous êtes propriétaire d'un appartement (lot) dans un immeuble à appartements multiples, et de ce fait, vous êtes également copropriétaire dans les parties communes et associé au sein de l'association des copropriétaires.
Votre fraction dans les parties communes peut s’exprimer selon les statuts, en centièmes, en millièmes, en dixmillièmes, etc.
Depuis la loi du 30 juin 1994, tous les copropriétaires d’un immeuble à appartements multiples sont devenus associés de leur copropriété. Celle-ci se nomme suivant l’article 577-5 du Code civil : « association des copropriétaires de la résidence…suivie du nom de la rue et du numéro ». C'est le syndic, organe légal de l'association, qui doit assurer la gestion des parties communes.

En fonction de la publication de cette loi au Moniteur belge, tous les propriétaires d’un immeuble sont devenus membre de cette nouvelle association à dater du 1er août 1995. Ce jour-là, il est évident que très peu de propriétaires devaient être conscients qu’ils devenaient ainsi membre d’une nouvelle association.
Puis avec le temps, les copropriétaires ont commencé à mieux cerner cette nouvelle situation juridique, mais plusieurs questions demeuraient encore :
- quels sont désormais nos droits et obligations en qualité de copropriétaire face à cette nouvelle personnalité juridique ?
- quelle compétence a-t-on donné à cette nouvelle association ?
- comment désormais vont s’articuler les différents organes qui composent cette nouvelle association ?
Beaucoup de questions, dont les statuts antérieurs à cette loi ne permettent pas de répondre.

La législateur a donc décidé avec la loi du 2 juin 2010 de contraindre toutes les copropriétés, d’adapter les statuts de leur copropriété avec les nouvelles dispositions légales, afin de permettre aux copropriétaires d’être mieux informés du fonctionnement de leur association.
Une telle adaptation pouvant se réaliser par un simple écrit.

- Voyez le loi du 30 juin 1994 telle que modifiée et complétée par la loi du 2 juin 2010 :

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