Chaque abonné à nos banques de jurisprudence,
bénéficie gratuitement de l'assistance de notre service juridique concernant toutes les questions juridiques que nous traitons.

eJuris-Consult est un service juridique qui vous assiste et vous conseille dans toutes les matières que nous traitons dans notre plateforme.
Notre service juridique a toutes les qualités pour vous aider à trouver la solution juridique idéale à vos situations conflictuelles (copropriété, voisinage, mitoyenneté, bail, compromis de vente, etc.).

eJuris-Consult est également une bibliothèque de jurisprudence numérisée traitant les différentes matières transversales du droit immobilier : le droit de la copropriété, la mitoyenneté, le droit des baux, le courtage, les troubles de voisinage, etc.
Dans le cadre de vos recherches, nos banques de jurisprudence vous feront économiser un temps précieux.
Afin de mieux vous orienter dans vos recherches, chaque rubrique possède une arborescence de différents propos. Chaque propos est commenté d'une chronique détaillée avec les dernières références de doctrine, suivi d'un large éventail de décisions de justice.
Chaque décision se trouve inscrite dans son intégralité et présentée avec un sommaire suffisamment complet pour optimiser rapidement vos recherches.
La jurisprudence est très certainement le moyen le mieux adapté pour comprendre l'application du droit à nos réalités sociales, et à ce titre, elle est une source riche d'informations. Par ces nombreuses décisions, chroniques de synthèse et références de doctrine, eJuris constitue un outil de recherche bien utile en droit immobilier.
Dans le cadre du menu "abonnement", eJuris propose différents types d'abonnement (Voir menu "abonnement").

eJuris coordonne les statuts des copropriétés : [Tarif : Cliquez ici]

L'actualité juridique

- Droitbelge.Net ressources juridiques en belgique : www.droitbelge.be

- Lettre de jurisprudence : eJuris.be publie une lettre reprenant les dernières décisions rendues dans les matières que nous traitons sur la plateforme.
Toutes les décisions connues et publiées se retrouvent immédiatement dans nos banques de données. Si vous souhaitez souscrire à la lettre de jurisprudence d'ejuris.be : [Cliquez ici]

Voir lettre de jurisprudence du 01/2011 : [Lettre en pdf]

L'actualité juridique

Pour l'actualité juridique en général, voir également : www.justice-en-ligne.be

- Pour voir l'actualité de la jurisprudence : cliquez ici

- L’application de l’article 2277 du Code civil au recouvrement des charges de copropriété (Prescription par cinq ans) : Suivant la jurisprudence de la Cour constitutionnelle, confirmée par l’arrêt du 13 janvier 2011, l’article 2277 du Code civil n’exclut pas son application aux dettes périodiques relatives aux charges communes d’une copropriété en ce qu’elles ont pour caractéristique d’augmenter avec l’écoulement du temps. Florence LOOSEN dans la RCDI 2011/4, pp.9 et svts, procède à une analyse exhaustive et nuancée de la jurisprudence et de la doctrine consacrée à l’application de l’article 2277 du Code civil aux charges de copropriété, et examine l’incidence de l’arrêt de la Cour constitutionnelle sur cette question, dont la portée est de nature à clarifier la question.

- Quel recours pour le propriétaire-bailleur suite aux dégâts causés par une perquisition : un des locataires est soupçonné de trafic de stupéfiants et une perquisition est ordonnée dans les lieux. Le propriétaire est totalement étranger aux faits qui sont reprochés au locataire. La perquisition fut assez musclée puisque plusieurs portes furent fracturées avec leurs chambranles. Le propriétaire après avoir établi contradictoirement les dégâts, entame une procédure à l’encontre de l’état belge et la ville d’Anvers pour réclamer un dommage chiffré à 7.440 euros.
Débouté en première instance, le propriétaire obtient gain de cause devant la Cour d’appel d’Anvers. L’état belge se pourvoi en cassation considérant qu’un tribunal ne peut appliquer le principe d’égalité devant les charges publiques que s’il s’appuie sur une loi ou un règlement qui en prévoit la mise en œuvre dans des circonstances qu’il précise. Le pourvoi est cassé, et la Cour donne raison à la Cour d’appel d’Anvers (Chronique de Maître Bernard LOUVEAUX, Kluwer, Immobilier, 15 novembre n° 19 ; Voir Cour de Cassation arrêt du 24 juin 2010 (501) (Juridat) :

- L'absence de bodemattest et la nullité du compromis : chamboullement ou apaisement ? Par son arrêt du 24 juin 2010, la Cour de cassation a eu l'opportunité de se prononcer sur l'absence de bademattest (attestation du sol) dans le cadre de ventes sous seing privé conclues en Flandre.
Cet arrêt a provoqué pas mal de remous en doctrine. Certains y voient un arrêt de principe interdidant purement et simplement toute signature d'un compromis en l'absence de bodemattest, d'autres y lisent une simple nuance à la théorie de l'abus de droit que commet l'acuéreur qui invoque cette absence de bodemattest pour échapper à son obligation d'acquérir le bien immeuble (Voyez l'Immobilier de Kluwer, numéro 17 du 15 octobre 2011 - J.-R. DIRIX, Avocats Xirius)

- Nouvelles modifications à la loi sur la copropriété : La chambre et le Sénat ont dernièrement voté de nouvelles modifications à la loi du 2 juin 2010. [Loi du 13 Août 2011 - Moniteur 29 août 2011].
Une des principales modifications est de permettre de rallonger le délai d'un an qui était initialement imparti aux syndics pour coordonner les statuts.
Désormais, les syndics sont tenus de soumettre la coordination des statuts à l'approbation de l'assemblée générale, dans les trente-six mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi. Donc avant le 1er septembre 2013.
Au 1er septembre 2011 prochain, les syndics auront 24 mois pour soumettre à l’approbation de l’assemblée générale les statuts adaptés.
Deux autres modifications sont également intervenues.
Les associations des copropriétaires ont leur domicile légal au domicile ou au bureau du syndic (Article 577-5, § 1er, du Code civil). D'autre part, les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires (Article 577-6 du même Code).
Documents parlementaires :
- ( Doc 53 1537/007)
- ( Doc 53 1538/005)
- (Présentation de la proposition)

- Contrat de bail – Kot Etudiant - 26 juillet 2011 : Proposition de loi du 26 juillet 2011 visant à prévoir un contrat de bail spécifique pour les kots d’étudiants, prévoyant notamment une garantie réduite à un mois, la possibilité de suspendre le contrat durant les vacances et des possibilités de résiliation plus rapides, tant pour le bailleur que pour le preneur [Doc. 53 - 1701/001]

- Le syndic, nouvelle génération : La réforme de la copropriété par appartements tend à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroitre la transparence de leur gestion. Elle vise également à réformer de manière structurelle un organe déterminant en matière de copropriété : le syndic.
Le constat dressé par les parlementaires à l’occasion des travaux préparatoires était peu élogieux : manque de disponibilité, opacité dans la gestion, suspicion grandissante des copropriétaires concernant les commissions que les syndics percevaient sur les fournitures et travaux effectués dans l’immeubles. L’intervention du syndic nouvelle génération se veut dès lors plus professionnelle et nettement balisées, Après avoir rappelé certains principes, Maître Julien Lecler présente cette contribution par les différentes modifications apportées par la loi du 30 juin 2010 dans le rôle du syndic (RCDI, 2011/2, pp. 10 et suivants).

- Le certificat de performance énergétique des bâtiments existants en Wallonie : Le décret du 19 avril 2007 (MB, 29 mai 2007) transpose en droit régional wallon la directive européenne n° 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments (J.O.U.E., 4 janvier 2003, L 1/65).
Actuellement, le volet "certification PEB" n'est applicable qu'aux bâtiments résidentiels existants. L'entrée en vigueur de cette réglementation a fait l'objet d'un phasage, qui a débuté le 1er juin 2010 pour être complète depuis ce 1er juin 2011.
Concrètement, toute opération de vente, echange, donnation, apport en société, mise en location, etc. d'un bâtiment résidentiel existant doit être accompagnée d'un certificat de performance energétique, à peine de nullité du contrat Mathieu Van Molle, Notaire à Ittre, Collaborateur scientificque à l'ULB (Immobilier, Kluwer, 30 juin 2011 n°12).

- Travaux refusés pour accès aux handicapés - Décision abusive : L'immeuble soumis au statuts de la copropriété implique de vivre avec les autres, y compris lorsque ces autres sont différents et n'ont pas la même autonomie que la majorité des copropriétaires.
Depuis quelques années, le législateur a tenté d'améliorer la situation des handicapés dans le cadre de leur vie personnelle et plus particulièrement quant à l'accessibilité de leur logement, mais souvent la majorité des copropriétaires refuse d'autoriser les travaux destinés aux personnes hhandicapés à mobilité réduite.
Dans la mesure où une assemblée générale ne justifie pas les raisons exactes de son refus à un projet de travaux présenté par un handicapé, portant sur des ajustements pour l'entrée communes au bâtiment, elle commet un abus de majorité en raison d'un manque de fondement juridique, la décision doit être annulée (RCDI 2011/1, p.37)
Justice de paix de Lier, Jugement du 8 juin 2010

- L’association des copropriétaires – Organe délibérant : L’association formée de tous les copropriétaires, ne peut exprimer la volonté collective que par son organe délibérant, l’assemblée générale.
Elle est non seulement le lieu de tous les débats, mais aussi de toutes les difficultés. La nouvelle loi sur la copropriété par appartements a essayé d’apporter des solutions à de multiples controverses et difficultés d’ordre pratique dans le fonctionnement de l’assemblée générale, mais comporte néanmoins des imperfections, dues à la précipitation du législateur (M. Wahl, RCDI 2011/1, p. 8)

- La fiscalité indirecte applicable aux bâtiments et aux terrains : l'état de la question au 1er janvier 2011
En matière de TVA, les articles 142 à 149 de la loi-programme du 23 décembre 2009 ont adapté la législation belge à l'arrêt Breitsohl de la Cour de Justice du 8 juin 2000; ainsi, au plus tard le 1er janvier 2011, en cas de soumission à la TVA de la vente d'un bâtiment, la TVA s'appliquera également à la vente du terrain attenant à ce bâtiment, alors que actuellement, ce terrain est exonéré de la TVA.
Concomitamment, se pose la question de l'application des droits d'enregistrement sur les mutations immobilières, voir mêmes sur les donations, relativement à ce terrain.
Cet article est co-écrit par "V. Sepulchre et N. Van Rillaer" Rec. gén. enr. not. 10, n°26.236

La responsabilité civile : dernières évolutions perspectives : Un dossier très intéressant vient d'être publié par le Journal des Tribunaux, 18 décembre 2010, consacré à la responsabilité civile, reprenant des arrêts récents de la Cour de cassation sur la relation causale, la perte de chances, la question des recours contributoires entre coobligés in solidum, les présomptions de responsabilité. Il s'agit d'une contribution importante (30 pages), dont nous ne manquerons pas d'en faire échos à travers nos banques de jurisprudence.
Auteur : B. Dubuisson, B. De Coninck, V. Callewaert, N. Estienne et D. de Callataÿ.

L'enclave volontaire, une affaire à suivre... : Il n'y a pas si longtemps, nous avons soutenu que l'exception d'enclave volontaire, épisodiquement apposée à une demande d'attribution d'une servitude légale de passage pour cause d'enclave, revêtait un caractère personnel de sorte quelle ne pouvait être invoqué qu'à l'égard de celui qui avait créé l'état d'enclave. Nous avons toutefois précisé que le nouvel acquéreur de l'immeuble enclavé ne pourrait néanmoins pas se retrancher derrière le cractère personnel de cette exception s'il adoptait lui-même un comportement abusif.
Par un attendu d'un arrêt prononcé le 6 février 2009, la Cour de cassation a ébranlé nos conclusions et notre réflexion sur le sujet. Nous fûmes dès lors bien inspirée de ne jamais considérer celle-ci comme close, consciente que la diveristé des hypothèses rapportées par la jurisprudence pourrait induire de nouvelles pensées : Sophie Boufflette, RGDC 2010, p.499;

La jurisprudence est toujours divisée sur la taxation des avantages locatifs : Dans l'immobilier de cette semaine (15 novembre 2010 n°19, Kluwer) Bernard Mariscal de Benefits Expert Deloitte, explique que la notion d'"avantage locatif" n'est pas définie dans le C.I.R.92 et n'apparaît pas non plus dans le Code civil. Il s'agit généralement des charges de toute espèce, imposées aux locataires par et au profit du propriétaire ainsi que les prestations imposées au preneur bien qu'elles incombent normalement au bailleur (Par ex., les coûts des constructions, d'améliorations, de réparations autres que celles qui sont "locatives", etc.). Cette notion donne toutefois lieu à une jurisprudence divisée comme le montre une série de récents arrêts et jugements.

La garantie locative dans le cadre d’un bail de résidence principale :
De nouvelles dispositions ont été prises par une loi du 25 avril 2007. Dans le cadre de cette loi, le législateur a modifié plusieurs dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer. Un des objectifs de cette loi était de favoriser l’accès à un logement décent pour les familles à faibles revenus. Dans cette perspective, l’article 10 qui traite de la garantie locative dans le cadre des baux de résidence principal, a fait l’objet d’une attention particulière. Anne Sophie Gigot nous démontre dans la chronique du Journal des tribunaux que ce nouvel article 10 est fort décevant et laisse le juriste face à de nombreuses interrogations qui témoignent du caractère inachevé de cette réforme (JT, 13 novembre 2010, p. 621).

Le contentieux de la copropriété rénové : La nouvelle loi relative à la copropriété par appartements tend à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroître la transparence de leur gestion. Elle poursuit également comme objectif de mettre un terme aux controverses que la loi de 1994 avait suscitées, spécialement à propos du contentieux et des différents recours qu'elle avait organisés.
Cette contribution est présentée par Maître Corinne Mostin qui passe en revue les modifications apportées par le législateur à propos du contentieux, au regard des difficultés rencontrées par le passé (RCDI 2010/3, p. 12).

Notariat et courtage immobilier "soleil à l'horizon" : Depuis près d'une décennie, notaires et agents immobiliers s'affrontent devant les cours et tribunaux et devant le Conseil d'Etat. L'enjeu de ces mulitples procédures réside dans la reconnaissance du droit, pour les notaires, de pratiquer l'activité de courtage immobilier. Un arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 2010 (Voir banques ejuris) accorde "défintivement" ce droit aux notaires, tout en l'assortissant de certaines limites. Le ciel paraît donc bien se dégager pour les notaires, dont les pratiques immobilières, bien encadrées, se trouvent désormais confortées (B. Kohl, JT 2010, 9 octobre 2010,p.529).

La résiliation du contrat par accord mutuel des parties : Parfois dénommé 'résiliation amiable', 'résiliation conventionnelle' ou 'révocation amiable', le mutatuus dissensus est une notion rarement examinée par la doctrine. Les parties recourent pourtant régulièrement à ce mode d'extinction du contrat dans la pratique, Voir Julie Dewez, RGDC 2010, p.226.

Caducité, nullité et révocation en matière de donations entre vifs, P. Delnoy dans le JT du 15 mai 2010 souligne que si, comme il se doit, on donne aux mots leur sens exact, l’arrêt de la Cour de cassation (1ère ch.) du 12 décembre 2008 ne comporte aucun enseignement sur le principe de caducité d’une donation en raison de la disparition de la sa cause par un événement indépendant de la volonté du donateur. Dès lors, ce principe subsiste tel qu’il a été énoncé par la Cour de cassation dans son arrêt du 16 novembre 1989, avec l’insécurité juridique qu’il engendre. Aussi bien, pour supprimer celle-ci, il s’impose que le législateur, soit, déclare le principe inexistant, soit, à l’inverse, l’adopte, mais en y ajoutant les précisions de nature à rétablir la sécurité juridique.
L’apport de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2008 se situe dans le cadre d’une des conditions de formation des donations : la cause.
La Cour de cassation en fournit une définition et précise que la disparition de la cause d’une donation après sa formation est sans incidence sur sa validité (Cass. 12 décembre 2008 (11)).

Nouvelle loi modernisant le fonctionnement des copropriétés : Le Sénat et la chambre ont définitivement adopté le jeudi 6 mai 2010 le projet de loi modifiant la loi sur la copropriété, projet qui avait été voté à la chambre le 16 juillet 2009 (Doc. 52, n° 1334), puis évoqué par le Sénat. La nouvelle Loi du 2 juin 2010 (promulgation) sera applicable à partir du 1er du 3ème mois qui suit la parution au moniteur (très probablement pour le 1er septembre 2010). Vous pouvez prendre connaissance officieusement des nouvelles dispositions : [L. 30 juin 1994 modifiée par la L. 2 juin 2010]

La Loi de l’expertise après la loi du 30 décembre 2009 : La loi du 15 mai 2007 modifiant le Code judiciaire en ce qui concerne l’expertise et rétablissant l’article 509quater du Code pénal a déjà fait l’objet de divers commentaires, ainsi que de nombreuses critiques. La chronique de Gilles Dupuis dans le RGAR 2010 n° 14614 relève les modifications apportées par la loi du 30 décembre 2009 en se basant principalement sur les travaux parlementaires. Il précise que les modifications ne sont en rien révolutionnaires, dès lors qu’il s’agit d’une loi réparatrice, tendant uniquement à apporter des améliorations techniques susceptibles de favoriser le bon déroulement de la mission d’expertise.
Voir page 27 des Documents Parlementaires, Ch. 10 décembre 2009, Doc. 52 2161/006

La protection des indemnités revenant à l’usager faible en vertu de l’article 29bis, §4 : un boucler contre l’action récursoire ?
L’article 29 bis de la loi du 21 novembre 1989 organise l’indemnisation automatique des lésions corporelles subies par un usager faible, victime d’un accident de circulation, à charge du (ou des) assureur du (ou des) véhicules impliqué(s). Chronique rédigée dans la RGAR 2010, n° 14613 par H. de Rode, C. Eyben et J. Acolty.
Voir également : Hélène de Rode « L’indemnisation des usagers fiables d’accidents de circulation », Louvain-la-Neuve, Anthémis, coll., Droit des assurances, 2008

La nouvelle société privée à responsabilité limitée starter a été introduite par la loi du 12 janvier 2010 dans le Code des sociétés, en abrégé "SPRL-S". Cette nouvelle loi supprime temporairement l’exigence d’un capital minimal de 18.550 euros, considéré par certain comme trop lourd et trop coûteux dans le cadre du lancement d’une société sprl.
Les auteurs de cet article, E-J. Navez et Michel Coipel se posent la question de savoir s’il faut considérer cette nouvelle loi comme une initiative salutaire ou plutôt comme un miroir aux alouettes (RDC, 2010/4, p. 299).
Cette contribution analyse le régime juridique de la "SPRL-S" en mettant en exergue les caractéristiques et les faiblesses du régime ‘starter’. Mais l’initiative belge est aussi examinée à la lumière des développements actuels du droit européen des sociétés.

Décision rendue par une chambre collégiale : L'article 782, alinéa 1er, du Code judiciaire, tel qu'il a été modifié par la loi du 26 avril 2007 modifiant le Code judiciaire en vue de lutter contre l'arriéré judiciaire, dispose qu'avant sa prononciation, le jugement est signé par les juges qui l'ont rendu et par le greffier.
L'article 785, alinéa 1er, du même code prévoit que si le président ou un des juges se trouve dans l'impossibilité de signer le jugement, le greffier en fait mention au bas de l'acte. La décision est alors valable sous la signature des autres membres du siège qui l'ont rendue.
En vertu de l'article 782bis, inséré dans le même code par la loi du 26 avril 2007, le jugement est prononcé par le président de la chambre qui l'a rendu, même en l'absence des autres juges.
Il ressort des travaux préparatoires de cette loi que le législateur a lié l'assouplissement apporté à la prononciation du jugement par l'article 782bis à l'exigence que le jugement soit signé par tous les juges qui l'ont rendu.
Le jugement attaqué, rendu par une chambre collégiale du tribunal de première instance, n'est signé que par le président et le greffier, sans que l'impossibilité dans laquelle deux des juges se seraient trouvés de signer le jugement soit justifiée conformément à l'article 785 précité.
Cour de cassation, Arrêt du 5 février 2010

La réforme de l'expertise judiciaire, organisée par la loi du 15 mai 2007, n’a pas été immédiatement populaire et a même, à bien des égards, été dénoncée par la doctrine. Si cette réforme était destinée à apporter une solution aux problèmes récurrents, pour certains rien n’est moins sûr (ED 2008, p. 307).
D. Mougenot et O. Mignolet ont toutefois été les premiers à estimer, sous réserve de modifications ou de clarifications, qu’elle présentait toutefois de bonnes mesures qu’il fallait améliorer. Ils commentent dans le Journal des Tribunaux du 27 mars 2010, la nouvelle loi du 30 décembre 2009 portant réparation de la loi du 15 mai 2007 en vue de résoudre les incohérences et combler certaines carences.

Les droits d’enregistrement en cas de résolution amiable : rappelons qu’il existe deux mécanismes juridiques pour obtenir la restitution des droits d’enregistrement. La première possibilité de restitution est prévue à l’article 209,2° du C. enreg. qui consiste à demander l’annulation de la vente devant le Juge. L’autre mécanisme consiste à demander la résolution judiciaire de la vente. En aucun cas le Juge pourra acter dans son jugement l’accord des parties sur la résolution amiable de la vente, il devra nécessairement trancher un différend.
Aurore Marchandise et Jean-Rodophe Dirix aborde dans le numéro 3 du 15 février 2010 "Immobilier" de Kluwer, le nouveau régime en Région Wallonne inspiré par la voie choisie par la Région flamande en envisageant un droit d’enregistrement gratuit ou une restitution, sous certaines conditions, en cas de résolution ou d’annulation amiable du compromis de vente d’un bien immeuble (Décret du Parlement wallon du 30 avril 2009).

La volonté et la faute de la personne morale : dix années de jurisprudence : Comment peut-on concevoir la responsabilité pénale d’une personne morale, entité juridique et artificielle, sans corps physique ni sentiment de culpabilité apparent ? Voilà la question difficile qui a fait l’objet d’un long débat entre pénalistes lors de l’élaboration de la nouvelle loi du 4 mai 1999 .Rappel des principes généraux et évaluation critique par V. Franssen et R. Vertsraeten , voir Journal des tribunaux du 30 janvier 2010, pp.65.

La loi du 21 avril 2007 sur la répétébilité des frais et honoraires : a obtenu à plusieurs reprises le brevet constitutionnel. Toutefois, au rang des incertitudes toujours actuelles, la multiplicité des indemnités de procédure, dans un même procès. En particulier, la question des demandes croisées entre mêmes parties a donné lieu à des décisions en sens divers, et à des divergences de vue parfois inconciliables entre les auteurs. Ou se trouve la partie succombante lorsque chaque partie triomphe, totalement ou partiellement, c’est la chronique que nous proposent De Coninck et Van Drooghenbroeck dans le Journal des Tribunaux du 16 janvier 2010 (JT, 2010, pp. 33).

Contre-préavis donné par le preneur : nos deux cours supérieures s’opposent : Suivant la Cour de cassation, le contre-préavis d’un mois donné par le preneur à la suite d’un congé préalable notifié par le bailleur, dispense le bailleur de son obligation de réaliser le motif pour lequel le congé a été donné. Elle estime que lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. Par conséquent le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité pour non-respect des conditions du congé (cass. 12 octobre 2009).
Pour la Cour constitutionnelle, les obligations consécutives au congé donné par le bailleur naissent dès l'instant où le congé est notifié par le bailleur, de sorte que l'existence ultérieur d'un contre-préavis n'a pas pour effet de supprimer les obligations auxquelles le bailleur s'est engagé.
Le contre-préavis n'est jamais que l'accessoire du congé principal donné par le bailleur (Const. 26 novembre 2009).

- L’action du maître de l’ouvrage contre le sous-traitant : Action directe et groupe de contrats à l’appui d’une solution. La position du maître de l’ouvrage vis-à-vis du sous-traitant semblait désespérée et la voie sans issue. Elle était sous doute injuste, mais correspondait à la stricte application des règles du droit positif. C’était avant l’entrée en scène d’un 'deus ex machina'. En effet en autorisant par un arrêt du 18 mai 2006 l’action du maître de l’ouvrage contre le fournisseur de son entrepreneur, la Cour de cassation a posé un jalon permettant un dénouement favorable à une situation qui paraissait inextricable. Replacée dans son contexte juridique, la position de la Cour de cassation livre en outre en filigrane deux éléments augurant une nouvelle solution : les notions de groupe de contrats et d’action directe (Julien Cabay, JT 2009, pp. 765).

Baux et vie privée : renseignements sur un candidat locataire et respect de la vie privée : la conclusion d’un bail est toujours un moment délicat. Il en est ainsi notamment lorsqu’un bailleur souhaite légitimement se renseigner sur le sérieux de son futur cocontractant.
Il convient cependant d’être attentif aux limites du pouvoir d’investigation qui résulte des lois applicables et en particulier de celles qui concernent la protection de la vie privée.
Recommandation n°1/2009 du 18 mars 2009 de la CVP adressée aux bailleurs et agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires : Texte
Voir article Bernard Louveau, Immobilier, Kluwer 2009, n° 20

- Le nouveau Code forestier Wallon du 15.07.2008
Le Code forestier du 19 décembre 1854 a vécu en Région Wallonne à la suite du vote par le Parlement Wallon le 15 juillet 2008 d’un décret instaurant un nouveau Code Forestier. Le texte de 1854 visait essentiellement la gestion de la forêt publique et ne concernant qu’accessoirement la forêt des particuliers par des mesures de protection de la propriété contre le vol et les déprédations. La fin du XXème siècle a vu se développer un intérêt pour la prise en compte d’autres aspects que la seule approche économique des bois et forêts, en s’attachant à reconnaître un rôle social et environnemental du domaine forestier.
C’est ainsi que dans son article 1er, le nouveau décret précise : « Les bois et forêts représentent un patrimoine naturel, économique, social, culturel et paysager. Il convient de garantir leur développement durable en assurant la coexistence harmonieuse de leurs fonctions économiqueS, écologiques et sociales ». Voir l'article de Alain Jamar de Bolsée (RDR 2009, pp. 59-67).

- La cour de cassation et la responsabilité civile des parents : Les parents cessent d’être responsable des dommages causés par leurs enfants mineurs s’il prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité (Cas. 12 février 2009)
Observations Etienne Montéro et Andrey PUTZ : Le fondement traditionnel assigné à la présomption de faute des père et mère, soit l’autorité parentale dont ils sont investis, n’apparaît plus en phase avec la société moderne.
Monsieur le professeur Montéro constate que divers facteurs conjugués ont contribué à une érosion significative de l’autorité parentale : l’abaissement de l’âge de la majorité, la multiplication des situations dans lesquelles le mineur n’est plus sous le surveillance de ses parents, la diversité des systèmes et méthodes éducatifs, l’emphase mise sur l’autonomie de l’enfant dans la pédagogie moderne et de nombreux autres facteurs façonnent irrésistiblement la personnalité de l’enfant et guident son comportement, en marge de l’influence directe de ses parents (voyez JT 2009, pp.613-616).

- Syndic judiciaire et syndic provisoire : quelle est leur mission ?
Quelle mission leur confier, qui désigner et comment assurer le contrôle de cette mission ? Si en présence d'un syndic judiciaire, l'assemblée conserve tous ses pouvoirs, on peut toujours admettre que la décision prive, de manière implicite mais certaine, durant cette période, l'assemblée générale de son droit de révoquer ad nutum le syndic...(Corinne Mostin : Revue copropriété droit immobilier, 2009/3, pp. 19 à 23)

- Le délai de prescription applicable aux dettes de fourniture d'énergies : "Par ses décisions du 19 janvier 2005 et du 17 janvier 2007, la Cour constitutionnelle avait porté un terme à la controverse relative à l'application de l'article 2277 du Code civil aux fournitures donnant lieu à des dettes périodiques. La Cour admet, par ces arrêts, que les dettes de fourniture d'énergies se prescrivent par cinq ans. A peine cette controverse était-elle tranchée qu'une nouvelle se faisait jour : les dettes de fourniture d'énergies sont-elles soumises à la prescription annale édictée par l'artcile 2272, alinéa 2, du Code civil ? (JT 2009, p. 592, Coralie Marr)".

- La réforme de la copropriété est engagée- Vers plus de démocratie et de transparence : "La réforme s'articule autour de trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales, assurer une plus grande transparence dans l'organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu'organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété (Assemblée Générale, conseil de gérance et syndic).
Les principales modifications : la possibilité de créer des « sous-associations de copropriété », l’assemblée générale des copropriétaires devra obligatoirement se réunir une fois par an. Les abstentions ne seront plus considérées comme des voix émises. La présidence reviendra à un copropriétaire. Le conseil de gérance est rebaptisé « conseil de copropriété », obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots, il aura pour mission principale de contrôler le syndic. Le syndic sera nommé pour 3 ans maximum, renouvelable.
Pour les immeubles de plus de vingt lots, le syndic devra tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé. Pour les autres, une comptabilité simplifiée suffira."
La proposition a été votée à la Chambre, mais elle doit encore être évoquée au Senat. Certains optimismes prévoient les premiers arrêtés d'exécution pour le 1er janvier 2010 à suivre...

-La législation et la jurisprudence relatives aux antennes GSM : « Dans un arrêt du 15 janvier 2009 de la Cour constitutionnelle, il est mis en évidence la compétence des Régions pour adopter des normes de référence en cette matière. C’est d’ailleurs confirmé par le Conseil d’Etat qui est revenu sur sa jurisprudence antérieure. L’auteur de cette étude, Thibaud Wyngaard, aborde la thématique des antennes GSM sous l’angle urbanistique et environnemental et se compose de quatre parties. La première est consacrée à une analyse des différents opérateurs de téléphone mobile, la deuxième porte sur les normes régissant l’implantations des antennes, la troisième traite des normes régissant l’émission des ondes électromagnétiques et la quatrième expose les principaux enseignements de la jurisprudence du conseil d’Etat et des juridictions judiciaires (Crisp, 2009, n° 2035-2036).



Retour en haut de page

L'actualité de la jurisprudence

- Vices cachés - Obligation de délivrance - Description annonce non-conforme : Une annonce parue dans le Vlan fait état d'un duplex avec deux chambres, mis en vente pour un prix de 295.000,00 €. Les acquéreurs ont soutenu que lors de la signature du compromis et, ultérieurement, à l'acte authentique de vente, ils se seraient ouvertement étonnés que la description du bien vendu dans les actes en question ne correspondait pas au bien décrit dans l'annonce, les actes ne faisant référence que d’une chambre.
Lors de la visite du bien, les acquéreurs auraient été dûment avertis de ce que le duplex vendu l'était dans son état actuel (une chambre en sous-sol en lieu et place du garage initial), mais « que cette simulation est toutefois illégale et fait l'objet d'une demande de permis d'urbanisme de régularisation non encore aboutie (hauteur non suffisante), avec le risque qu'aucun permis ne soit délivré et que la seconde chambre doive dès lors être remplacée par le garage initial et que, de ce fait, tant le compromis de vente que l'acte authentique de vente subséquent feront nécessairement apparaître un garage en lieu et place de la deuxième chambre non encore régularisée». Le Tribunal estime qu’il ne saurait être question d'un vice caché, dès le moment où il est établi que la question de l'affectation du sous-sol à usage d'habitations a bien été évoquée avant la signatures des actes, et que, partant, les acquéreurs ne prouvent pas que le sous-sol a été vendu à usage d'habitation. Aucune manœuvre dolosive n'est prouvée. Le tribunal rappelle qu'en cas d’opposition, il appartenait aux acquéreurs d'en faire état et de refuser de signer les actes qui leur étaient soumis et qui étaient particulièrement clairs, ne laissant apparaître aucune réserve quant à la réalité de l'objet de la vente (RJI 2010, p. 72).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 17 décembre 2009 (220)

- Responsabilité du syndic - Action sur base de 1382 du Code civil : Un copropriétaire tiers à la convention qui lie le syndic à l’association des copropriétaires peut introduire une demande responsabilité sur base de 1382 du Code civil.
Pour rejeter l'action en dommages et intérêts de la demanderesse fondée sur l'article 1382 du Code civil, le jugement attaqué considère que « la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur pied de l'article 1382 du Code civil du chef d'une faute perpétrée à l'occasion de sa mission, que si la faute est distincte de celles qui correspondent à une mauvaise exécution de ladite mission et correspond exclusivement à un manquement ‘à l'obligation générale de prudence ou à une obligation, imposée par une norme, de s'abstenir ou d'agir d'une manière déterminée, et que cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution de sa mission » . La demanderesse, copropriétaire, est tiers à la convention de syndic.(Juridat).
Cour de cassation (1ère Ch.), Arrêt du 21 octobre 2010

- Jours et vues - Abus de droit : Mur non mitoyen. Propriété privative d'une des parties. Conditions art. 678-679-680-680 bis.
L'article 680bis du Code civil a été inséré par la loi programme du 9 juillet 2004 (art. 52, Mon. b., 15 juillet 2004).
La lecture des travaux préparatoires de cette loi renseigne, de manière incontestable, que la volonté réelle du législateur était de limiter la charge des servitudes de vue aux jours et vues donnant sur la voie publique ou sur un chemin de fer appartenant au domaine public - mais non de dispenser de cette charge la partie de l'immeuble - jouxtant certes une voirie publique - mais donnant sur le fonds d'autrui, et pouvant de ce fait être la source d'une curiosité désagréable dans la vie des voisins;
La jurisprudence et la doctrine présument depuis très longtemps que ces dispositions < art. 675 et suiv. du Code civil > ne sont pas applicables au domaine public des routes de campagne dans le sens le plus large du mot.
Distance de 1,9 mètres pour les vues droites et de 60 cm pour les vues obliques. Le juge constate toutefois que la demande de suppression est manifestement abusive dès lors que cette servitude de vue donne sur un toit de telle sorte qu'elle n'engendre aucune nuisance. Absence de préjudice. Demande abusive pour un avantage totalement disproportionné (RJI 2010, p.54).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles, (16ème ch.), jugement du 9 octobre 2009

- Servitude publique de passage, inscrite à l’atlas : Injonction
Il est constaté que la parcelle des défendeurs est, pour partie, constituée d'un chemin (repris à l'atlas des chemins vicinaux depuis 1840) et qui fait l'objet, semble-t-il, d'un usage public depuis des temps immémoriaux. Il n'est pas contesté par les défendeurs que cette parcelle est grevée d'une servitude publique de passage «ce qui n'est pas discuté ni remis en question».
En limitant le passage sur un chemin vicinal à une largeur de 1,40 mètre par des potelets, une haie et une clôture munie de fils barbelés alors que ce passage se fait de longue date sur une route asphaltée de 2,80 mètres de large, les propriétaires de l'assiette créent une situation qui n'est pas sans incidence sur les conditions de sécurité auxquelles peuvent prétendre le public et les usagers de cette voirie.
Quel que soit le bien-fondé, quant aux limites exactes de cette servitude, du litige avec l'autorité locale, celle-ci est en droit de solliciter du juge des référés la remise des lieux en leur état antérieur. Le tribunal rappelle quelques principes : "Que si l'urgence est en quelque sorte inhérente à la notion de voie de fait, eu égard à la nécessité de mettre fin, sans délai, à une situation de fait dénuée de toute justification juridique, encore convient-il de s'interroger sur l'existence, en l'espèce, d'une véritable voie de fait".
"Qu'en l'espèce, l'urgence résulte de la situation de fait créée sur les lieux par les défendeurs, de façon unilatérale et en l'absence de toute décision judiciaire, alors même qu'il existe une contestation de droit opposant les parties..."(Rev. Droit Commu, 2009, p.41). Tribunal de 1ère Instance de Namur (Réf.), Sièg. Chr. Robert ; Plaid. R. Kerkhof et JJ Loumaye, ordonnance 24 février 2006

- Le gardien d'une chose : Responsabilité objective ! Notion de vice.
La présence d'un produit huileux constitue une caractéristique anormale de la chaussée qui la rend vicieuse au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil.
La circonstance que le vice qui affecte la chose est dû à une cause étrangère, fût-ce la faute d'un tiers, n'exonère pas le gardien de la chose de la responsabilité instituée par l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, en raison du dommage causé par ladite chose, même s'il ignorait le vice ou s'il lui était impossible de le connaître (RGAR 2008, n°14391). Tribunal 1ère Instance de Dinant, jugement du 13 juin 2007

- La réception provisoire vaut-elle agréation ? En principe non ! :
Construction d’une maison clé sur porte par la société sa N. Une réception provisoire a été accordée moyennant de multiples remarques, relatives aux malfaçons, inachèvements et retards affectant les travaux.
A cet effet deux procès-verbaux de réception provisoire ont été établis.
La Cour constate que malgré le libellé équivoque d’un des deux procès verbaux qui stipule « 3) Cette réception ne couvre aucun vice quelconque et ne vaut pas approbation », conformément au contrat principal la réception provisoire emporte agréation des vices apparents, que toutefois les époux H. restent théoriquement fondés à faire valoir trois types de défauts:
- les vices et inachèvements apparents relevés lors de la réception provisoire du 3 décembre 1996 et figurant dans le document établi à cette occasion,
- les défauts cachés s'étant manifestés ultérieurement,
-les vices susceptibles de mettre en jeu la responsabilité décennale de la S.A. N.
(RJI 2009, p. 15) Cour d'appel de Bruxelles, Arrêt du 30 novembre 2007

- La Cour d’appel a donné raison à l’IPI : "L'Institut professionnel des agents immobiliers a saisi le président du tribunal de commerce de Charleroi d'une action en cessation, se plaignant de ce que de nombreux notaires exercent une activité d'intermédiation immobilière, alors que celle-ci est réservée aux membres de l'I.P.I. alors que toute activité commerciale est interdite au notariat en application de l'article 6, alinéa 1 er, 6°, de la loi du 25 ventôse an XI (ci-après « La loi de ventôse»)" JT 2009, p. 516. Cet arrêt a été frappé de deux pourvois (Cour d’appel de Mons Arrêt du 15 juin 2009).

- Position du Conseil d'Etat : "La négociation immobilière par notaire ne constitue pas un acte de commerce au sens de l'article 2 du Code de commerce lorsqu'elle est l'accessoire de l'activité principale du notaire, à savoir l'authentification d'opérations immobilières" (Rev. not. bel. 2009, p. 676).
Conseil d'Etat, VIème ch., arrêt du 6 mai 2009

- Copropriété : la Cour de cassation confirme : "Dès lors que la demande de rectification du mode de répartition et du calcul des charges du copropriétaire tend à la modification de la situation des copropriétaires individuels ayant chacun un intérêt qui leur est propre, elle n'est pas admissible lorsqu'elle est dirigée uniquement contre l'association de copropriétaires" (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 3 avril 2009(380)

- Travaux effectués par un copropriétaire : Attention aux conséquences ! : Le tribunal constate que les travaux effectués par les copropriétaires n’ont pas reçu l’accord de l’association, et à tout le moins la copropriété par l’intermédiaire de son syndic n’en a pas été avisée. Le tribunal constate toutefois qu’il n’existe pas de relation causale entre cette faute et le dommage.
Il ressort du rapport de l'expert que la tuyauterie qui s'est rompue, au moment de la réalisation de la chape, était affectée d'un vice et que ce vice est à l'origine du dommage dont se plaint l'association des copropriétaires. La présomption de faute qui pèse sur le gardien ne peut être renversée que s'il prouve que, non pas le vice de la chose, mais le dommage est dû à une cause étrangère: cas fortuit, force majeure, fait d'un tiers ou de la victime elle-même ( Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, 25 juin 2007, RCDI 2009/3, p.52)



Retour en haut de page